Dolların qiyməti ev bazarlarınada təsir edib

“2016-cı il daşınmaz əmlak bazarı üçün ən ağır il olub. Aparılan tədqiqatlar göstərir ki, qiymət dinamikası, aparılan əməliyyatların sayının aşağı düşməsi, müəyyən layihələr çərçivəsində bazara pul axınının azalması və digər göstəricilər minimum həddə qədər aşağı düşüb. 2016-cı il bütün istiqamətlərdə daşınmaz əmlak bazarı üçün uğursuz il kimi yadda qalıb”.

Bunu “Sosium” proqramının qonağı, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Ramil Osmanlı deyib. Onun sözlərinə görə, maliyyə bazarında baş verən proseslər, manatın məzənnəsinin aşağı düşməsi daşınmaz əmlak bazarında vəziyyəti bir qədər də mürəkkəbləşdirib, risk amilini artırıb və potensial alıcı kütləsinin gözləmə mövqeyinə keçməsinə gətirib çıxardıb: “Bu da nəticə etibarı ilə daşınmaz əmlak bazarında tələbin kəskin şəkildə aşağı düşməsi ilə nəticələnib. Tələbin azalması isə indiki mərhələdə qiymət azalması ilə müşahidə olundu”. 

R.Osmanlı bildirib ki, ötən il köhnə tikililərdə mənzillərin dəyəri 22%, torpaq sahələrində 30%, qeyri-yaşayış sahələrində 28% ucuzlaşma müşahidə edilib. Onun sözlərinə görə, mənzillərdə qiymət azalması ötən ilin birinci yarısına təsadüf edib, torpaq sahələrində isə ucuzlaşma daha çox ilin ikinci yarısında qeydə alınıb. Ölkənin gəlirlərinin, valyuta axınının azalması bazara daxil olan vəsaitlərin aşağı düşməsinə səbəb olub. bu da ciddi şəkildə alıcı kütləsinin azalmasına gətirib çıxarıb”.

Maraqlıdır ki, ötən il ilkin mənzil bazarında qiymətlərin azalması demək olar ki, müşahidə edilməyib. Ekspert bunun səbəblərini belə izah edir: “Son 1 ayda Azərbaycan Beynəlxalq Bankının bazardan çıxması, bəzi yeni tikililərə ipoteka kreditlərinin dayandırması cüzi qiymət azalmalarına gətirib çıxartdı ki, bu da orta qiymətdə o qədər əhəmiyyətli təsir göstərmədi. Əksinə, son 2-3 ilin göstəriciləri ilə müqayisə aparsaq, yeni tikililərdə biz mütəmadi olaraq qiymət artımını müşahidə edirik. Bu artım aylıq göstəricilərdə özünü qabarıq göstərməyə bilər. Amma 3 il əvvəl bir kvadratmetri 600-650 manata təklif olunan ərazilərdə qiymət bu gün minimum 800-850 manat civarında dəyişir. Bu gün nəinki Bakı şəhərində, hətta Xırdalanda belə bir kvadratmetri 600-650 manatdan ucuz mənzil tapmaq mümkün deyil. Halbuki, həmin ərazilərdə xüsusi ilə Xırdalanda bir kvadratmetri 400 manat və hətta daha aşağı qiymətə mənzil tapmaq mümkün idi. Bu təbii ki, müəyyən mənada ötən dövr ərzində bəzi tikililərin başa çatması və kommunikasiya işlərinin yekunlaşması, qeydiyyat sənədlərinin qaydaya düşməsi ilə bağlı olubsa, bütövlükdə bu həm də bazarda qiymətə nəzarətin təsiridir. Faktiki olaraq bu gün yeni tikililərdə qiymətlər tələb-təklif əsasında deyil, mənzil tikinti kooperativlərinin, mənzil inşaatı ilə məşğul olan şirkətlərin qiymət siyasəti nəticəsində formalaşır. Burada onların istəyindən asılı olaraq qiymətlər ucuzlaşa bilər. Hələlik onlar yeni tikililərdə qiymətlərin aşağı düşməsini istəmirlər. Təəssüf ki, aparılan araşdırmalar göstərir ki, bu gün bazarda fəaliyyət göstərən tikinti şirkətlərinin əsas hissəsi kifayət qədər kənar maliyyə resurslarına malik olan şirkətlərdir. Onlar bilavasitə dövriyyə ilə fəaliyyət göstərmirlər. Əgər həmin tikinti şirkətləri dövriyyə ilə fəaliyyət göstərsəydi, gəlirləri azaldıqca satışı artırmaq məqsədi ilə qiymət siyasətinə yenidən maraqlı olardılar”.

R. Osmanlı qeyd edib ki, yeni binalarda mənzillərin daha az ucuzlaşması təkrar mənzil bazarında daha çox ucuzlaşmanın qarşısını alır: “Bilirsiniz ki, köhnə binalarda mənzilini satanların əksəriyyəti yeni binalarda mənzillərin potensial alıcısı hesab olunur”.

Bu gün Bakıda ilkin bazarda 30 mindən artıq boş mənzilin olduğunu deyən R.Osmanlı bildirib ki, tikinti şirkətlərinin rəhbərləri bu evlərin satılmasında maraqlı deyil. Mütəxəssis hesab edir ki, hökumət bu mənzillərin satışa çıxarılması üçün proqram işləyib hazırlamalıdır. “Lazım gələrsə, müəyyən xarici təcrübədən də yararlanmaq olar. Boş qalan mənzillərin satışının tezləşdirilməsi, orada qiymət azalmasına gedilməsi üçün yeni vergi siyasətinin işlənib hazırlanmasına ehtiyac var. Əks təqdirdə həmin tikinti şirkətləri bu mənzillərin satılmasında, qiymətin ucuzlaşmasında maraqlı olamayacaq”, - deyə R.Osmanlı vurğulayıb.

Onun fikrincə, manat bazar dəyərini tapmayana qədər daşınmaz əmlak bazarına pul axınları bərpa olunmayacaq: “Bu gün daşınmaz əmlak bazarının qarşısında duran ən ciddi məsələlərdən biri məhz bu məsələdir. Yəni, manatın real bazar dəyərini tapmaması daşınmaz əmlak bazarına mənfi təsir edir, alıcılar bu prosesdən kənarda qalır. Manat bazar dəyərini taparsa, müəyyən mənada bazarda aktivlik yaranar. 4 faizlik marjanın aradan qaldırılması əslində üzən məzənnə rejiminin göstəricisi sayıla bilər. Marjanın ləğvindən sonra keçirilən hərraclarda manat daha çox dəyərdən düşdü. Hesab edirəm ki, hərraclar indiki formada davam edərsə, yaın 3-4 ay ərzində manatın bazar dəyərini tapması müəyyən oluna bilər. Açığı bu məsələ proqnozlaşdırılması çətindir. İndiki mərhələdə manatın real dəyərini müəyyənləşdirmək çətindir. Mən düşünürəm ki, daşınmaz əmlak bazarında baz verən proseslərə maliyyə bazarlarında baş verəcək proseslərin çox ciddi təsiri olacaq”.