Mynews.az xəbər verir ki, Milli.Az vəkil Rövşən Əhmədovun MTK-lar tərəfindən yaşayış binalarının söküntüsü zamanı, yeni mənzil sahiblərinin qarşılaşa biləcəkləri risklərdən və hüquq pozuntulardan hüquqi müdafiə üsulları barədə yazısını təqdim edir
Son dövrlər Bakı şəhəri və ona yaxın ətraf bölgərdə müxtəlif sahibkarlıq fəalyyəti subyektləri (Mənil Tikinti Kooperativləri - "MTK") tərəfindən çoxmərtəbəli binaların inşası istiqamətində yenidən dinamik artım müşahidə olunur.
Hazırda belə tikililər, əsasən, köhnə binaların sökülməsi və yerində yenisinin inşası ilə nəticələnir.
Binanın sökülərək yenisi ilə əvəzlənməsi müxtəlif zərurətdən doğa bilər məsələn pilot layihə çərçivəsində, dövlət ehtiyacları üzrə və s.
Dövlət tərədindən hər hansı binanın qəzalı vəziyyətdə olması ilə əlaqədar sökülməsi halında bununla əlaqədar xüsusi yaradılmış ekspert komissiyası tərəfindən müvafiq binanın yararsız və qəzalı vəziyyətdə olmasına dair xüsusi rəy hazırlanır. Həmin xüsusi rəy əsasında müvafiq dövlət qurumu tərəfindən söküntü işlərinə dair Qərar qəbulu olunur. Daha sonra sakinlər müvafiq qaydada təxliyə edilərək binanın sökülməsi prosesi həyata keçirilir.
Bundan başqa Dövlət ehtiyacları üçün və digər zəruri hallarda də (infrastruktur layihələri çərçivəsində və s.) da bu tip söküntü işləri aparıla bilir.
Lakin istənilən halda dövlət layihəsi çərçivəsində söküntüsü nəzərdə tutulan yaşayış binalarında, həmin mənzillərin sahiblərinə münasibətdə, dövlət tərəfindən vətəndaşların mülkiyyət hüquqularına tam təminat verilir. Belə ki, dövlət öz vətəndaşlarının konstitusiyon hüququ olan mülkiyyət hüquqlarının əsas qarantı kimi çıxış edir və onu özü qoruyur. Burada əlavə təminata ehtiyac yoxdur. Dövlət vətəndaşına məxsus mülkiyyətin dəyərini qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydada qabaqcadan ədalətli ödənilməsi şərtini istənilən halda təmin edir.
Bununla yanaşı, qeyri-dövlət xətti və kommersiya məqsədləri üçün bina inşa edən bir çox MTK-lara münasibətdə bunu söyləmək heç də mümkün deyil.
Bəs kommersiya məqsədləri ilə yeni bina inşa etdirilməsi üçün köhnə yaşayış binalarının MTK-lar tərəfindən sökülməsi zamanı vətəndaşların mülkiyyət hüquqlarına hansı təminatlar mövcuddur? Mülkiyyətçilər sökülən binalardakı mənzillərinə dair gələcəkdə hansı hüquqlardan məhrum ola billərlər və özlərini bundan sığortalamaq üçün hansı hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadə etməlidirlər?
- İlk növbədə, hər bir vətəndaş bilməlidir ki, Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. (AR. Konstisusiyasının 28-cu maddəsinin II-ci bəndi )
- Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. (AR. Konstisusiyasının 28-cu maddəsinin IV-ci bəndi )
Göründüyü kimi, Azərbaycan Respublikasında ən yüksək hüquqi qüvvəyə malik olan və ən ali normativ hüquqi akt sayılan Konstisusiya vətəndaşın mülkiyyət hüququna təminat verir. Bu hal onu deməyə əsas verir ki, hansısa kommersiya qurumu tərəfindən öz kommersiya maraqlarını həyata keçirmək məqsədilə mənzil sahibinin yaşadığı binanın sökünütüsünü həyata keçirməklə, vətəndaşı məzilindən məhrum etməsi yaınız bəlli şərtlər daxilində və mülkiyyətçinin razılığı ilə onun qanunla qorunan mülkiyyət hüquqlarına xələl gətirilmədən həyata keçirilməlidir!
Bu vəziyyətdə mülkiyyətçinin mənafeyi dedikdə nə nəzərdə tutulur?
- Mülkiyyətinin mənafeyi dedikdə, ilk növbədə, söküntünü həyata keçirən kommersiya qurumu tərəfindən söküləcək mənzilinin, mövcud bazar dəyəri əsasında əvəzinin pul şəklində mülkiyyətçiyə ödənilməklə mülkiyyətçinin razı salınması;
- İnşa ediləcək yeni binada mənzilin əvvəlki mərtəbəyə və otaqların sayına uyğun olması, habelə kommunal tələblərə cavab verməsi və yaşamağa yararlı vəzyyətdə olmasına təminat verməklə mülkiyyətçinin razı salınması nəzərdə tutulur.
MTK-lar, əsasən, 2-ci hala üstunlük verir və çalışırlar ki, mülkiyyətçiyə əvvəlki mənzilinin sahəsindən bir qədər də artıq (təqribən 10-20 m2 arası) sahə təklif etməklə mülkiyyətçini razı salsın.
Lakin mülkiyyətçilər onlara təklif olunan əlavə sahəyə aldanmamalıdır!
Belə ki, yeni tikilən çoxmərtəbəli binaların memarlıq üsubu elə qurulub ki, SSRİ dövründə inşa edilən binaların konfiqurasiyasına uğunlaşmır və tam fərqlidir. Daha dəqiq desək, yeni tikilən çoxmərtəbəli binalardakı mənzillər, əsasən, arma-karkasla inşa edilən sütunlararasına düşdüyündən və bu məsafə nisbədən böyük olduğundan, mənzillərin genişliyinə təsir edir. Ona görə yeni tikililərdə 2 otaqlı mənzillərin sahəsi, bəzən köhnə mənzillərin 3 və ya 4 otaqlı sahəsinə bərabər olur. Bu səbəbdən də, istər-istəməz mülkiyyətçiyə təklif olunan mənzilin sahəsi köhnə mənzilə nisbətdə böyük olur.
Ümumiyyətlə, tövsiyə olunur ki, qeyd olunan münasibərlərdən dolayı, ilk növbədə, MTK-lar ilə bağlanan müqaviləyə hər zaman diqqət yetirilsin. Həmçinin yaxşı olar ki müqavilə şərtlərini bu sahədə ixtisaslaşmış hüquqşünas nəzərdən keçirsin və mülkiyyətçiyə öz məsləhətlərini versin. Çünki yuxarıda qeyd olunan mülkiyyət hüquqlarının gələcəkdə necə realizə olunacağına təminat, məhz həmin müqavilə şərtlərindən asılıdır.
Məsələn, yeni tikilən bir sıra çoxmərtəbəli binalarda mənzillərin daxili qaz təchizatı hələ də yoxdur, istilik sistemi mövcud deyil, bir çox binaların heç istismara qəbul Aktı belə yoxdur və bu hal həmin binalarda olan mənzillərə mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən dövlət reyestrindən Çıxarış alınmasını əngəlləyir.
Bu səbəbdən də, maraqlı tərəf həmin MTK ilə bağlanan müqaviləni imzalamazdan öncə, müqavilə şərtlərinə laqeyid yanaşmamalı, lazım olarsa, bu sahədə ixtisaslı hüquqşünasla məsləhətləşməli və beləliklə də gələcək addımlarını sığortalamaq üçün müqavilədə qarşı tərəfin üzərinə götürdüyü öhdəliklərə, bu öhdəliklərin onun maraqlarına nə dərəcədə cavab verməsinə, habelə bu öhdəliklərin yerinə verilməsinə kontragentin hansı təminatlar verməsinə xüsusi diqqqət yetirməlidir.
Burada müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasına təminat məsələsi xüsusi əhməmiyyət kəsb edən məsələlərdəndir:
Deyək ki, bina inşasını həyata keçirən hər hansı bir MTK müqavilə üzrə vətəndaşın qanuni mənafeyinə cavab verən bütün tələblərin icrasına dair üzərinə öhdəlik götürdü. Buna əsaslanaraq vətəndaş öz mənzilinin söküntüsünə razılıq verdi və müqaviləni imzaladı. İki ildən sonra bina inşa edildi və həmin binadan köhnə mülkiyyətçiyə müqavilə üzrə vəd verilən yeni mənzil verildi. Lakin MTK müqavilə ilə üzərinə götürdüyü hansısa bir digər əhəmiyyətli öhdəliyi yerinə yetirmədi. Yəni MTK müqavilə üzrə öhdəliyini qismən icra etdi.
Belə olan halda vətəndaş nə etməlidir?
Təbii ki, hər kəs deyəcək ki, vətəndaş hüquqlarının müdafiəsi üçün məhkəməyə müraciət etməlidir. Bu doğrudur. Lakin tutaq ki, vətəndaş məhkəməyə müraciət etdi və öhdəliyinin icra olunmaması nəticəsində ona dəymiş ziyanın qarşılanmasına dair məhkəmə aktının qəbuluna nail oldu.
Buradan daha bir sual meydana çıxır, bəs məhkəmə qərarının icrası zamanı məlum olsa ki, öhdəliyini icra etməyən kommeriya qurumunun vur tut 50 manat nizamnamə kapitalı var, o zaman məhkəmə aktının icrası necə olacaq?
Mənzil tikintisini həyata keçirən kommersiya qurumlarının əksəriyyəti təşkilati hüquqi formasına görə Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətdir. Mülki Qanunvericiliyin tələbinə əsasən, məhdud məsuliyyətli cəmiyyətin iştirakçıları müəssisənin öhdəlikləri üzrə məsuliyyət daşımır və cəmiyyətin fəaliyyəti ilə bağlı zərər üçün qoyduqları əmlakın dəyəri həddində risk daşıyırlar.
